Онлайн-ритейл меняет ландшафт складской логистики: рост площадей и новые тренды рынка

В I квартале 2025 года объем складов под e-commerce в России вырос на треть. Какие тренды формируют новый рынок и как меняется баланс сил между онлайн- и офлайн-ритейлом.

Онлайн-торговля стимулирует экспансию складов

По итогам I квартала 2025 года совокупный объем складских площадей, используемых онлайн-ритейлерами в России, достиг 8,4 млн кв. м — прирост на 33% год к году (данные NF Group). Согласно расчетам IBC Real Estate, универсальные маркетплейсы заняли уже 9,7 млн кв. м — рост на 28%.

Основные драйверы:

• активная экспансия маркетплейсов,

• развитие быстрой доставки (last mile),

• запуск built-to-suit проектов (строительство под конкретных заказчиков).

Как отмечает Александр Федоров (Remain), к концу 2025 года e-commerce в России прибавит еще 27% в обороте и будет формировать около трети всего розничного рынка.

Рост складов в e-commerce сменяется оптимизацией

Интересный нюанс: по предварительным данным, доля e-commerce в общем объеме спроса на склады в первом полугодии 2025 года снизилась на 85% год к году (IBC Real Estate).

Причина — смена стратегии:

• фокус на оптимизацию текущих складских пространств,

• переиспользование уже введенных мощностей,

• активное предложение части площадей в субаренду (особенно в Москве и Подмосковье).

Этот тренд подтверждает и Полина Афанасьева (CMWP): «В ближайшие кварталы крупнейшие онлайн-игроки не будут масштабно наращивать складские портфели в ключевых регионах».

Ключевая роль проектов built-to-suit

В I квартале 2025 года на рынок было выведено 482 тыс. кв. м built-to-suit складов — это 83% нового ввода для e-commerce (по данным Nikoliers).

Это подчеркивает:

• устойчивый переход к индивидуализированным складам,

• высокую потребность маркетплейсов в гибких логистических решениях,

• стремление контролировать цепочку поставок от центра до последней мили.

Офлайн-ритейл: замедление и трансформация

На фоне бурного роста e-commerce складские портфели офлайн-ритейлеров увеличились лишь на 2% год к году — до 8,7 млн кв. м (NF Group).

Сдерживающие факторы:

• закрытие розничных точек из-за конкуренции с маркетплейсами,

• концентрация запасов в торговых залах,

• более консервативные стратегии управления логистикой.

Прогноз: e-commerce обгонит офлайн уже в ближайшие годы

По оценкам Константина Фомиченко (NF Group), e-commerce обгонит офлайн по объему складов в ближайшие несколько лет.

Ожидаемые драйверы:

• развитие региональных складов для ускорения доставки,

• рост доли e-commerce в розничной торговле — до 20–25% к 2027 году (по оценке Александра Федорова).

Итоги: как меняется рынок складской логистики

Текущий ландшафт:

• e-commerce становится главным заказчиком складской недвижимости,

• рынок переходит от экстенсивного роста к оптимизации и региональной экспансии,

• built-to-suit склады становятся стандартом для крупных маркетплейсов.

Для логистических операторов и девелоперов это открывает новые перспективы:

• фокус на гибкие форматы хранения,

• развитие региональных кластеров,

• рост спроса на технологичные решения для автоматизации складов.

Как показывает практика, логистика продолжает быть одним из ключевых факторов конкурентоспособности e-commerce в России. Кто быстрее оптимизирует цепочку поставок и повысит эффективность складов — тот и будет лидером рынка в ближайшие годы.